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更新日期:2019/06/11
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六都交易將爆量 九合一選後房產走勢大預測
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經過半年來的選舉熱潮,將在十一月二十四日投票後畫下休止符,台灣的政經局勢將會有大幅度的變革,執政黨無論勝敗都會記取選民對期中選舉的嚴峻考驗,尤其老百姓被喚醒的經濟議題,更會受到執政黨的重視,財經內閣改組的迫切需要與振興經濟的殷切期盼,也是台灣二千三百萬人民的共同心聲。

※大選後不確定因素消失,六都房市交易爆量

美國期中選舉雖然共和黨失去多數優勢,美國道瓊指數卻在隔日大漲近五百點,主因是選舉的不確定因素消失,接下來十一月底G20峰會上川普與習近平的會談,將是市場關切的重點。美國民主黨取得國會多數,造成川普政府的國會僵局,「川習會」有可能使貿易戰獲得緩解,否則全球市場今年底及明年的市場展望仍將充滿不確定性。

台灣九合一大選後,當選舉的未確定因素消失後,觀望剛性買盤將會盡出,六都房市交易量將大幅反彈,尤其大台北的交易量至年底將會成長一到兩成之間,而二○一八年全台房市止跌情況也會確立,二○一九年全台房市將進入小跌小漲的盤整期,茲分就選後房市價量變化現象分析如下:

(一)選後不確定因素消失,六都爆量,雙北表現突出

選後一季至農曆年前,全台房市共同現象就是交易量大增,預期大台北交易爆量,台北市交易量將有二成的成長。

(二)房價維持平穩,不至於大幅反彈,低總價蛋黃區呈現小漲局面

台北市低總價地區早於去年第四季止跌回穩,包括大安、中山區低總價產品都有小幅度的漲幅,新北市板橋、中永和、新店等區低總價產品也都相對率先止跌。

(三)觀望的剛性需求自住買盤將大舉進場

緩跌四年來累積觀望自住買盤大台北地區超過七萬戶,除今年已逐漸進場外,明年應會湧入更多自住買盤。

(四)換屋買盤逐步進場,相對有助消化餘屋

換屋需求往往在市場確認止跌時,才會正式進場,新屋往往也是換屋需求者的優先選擇,因此餘屋供給雖多,只要讓利就有換屋者接手。

(五)六都交易活絡,年底前全台房市止跌確立

藉由台北、新北、台南交易量的大幅提升,餘屋量體頗大的桃園、台中、高雄也會被帶動,全台房價將於二○一八年底前全面止跌。

(六)建商趁機大舉推案,供給提高,勢必拉長房價盤整期

建商一方面拋售餘屋落袋為安,另一方面在不看壞後市的信心推動下,一邊獵地、一邊趁勢大舉推案,對止跌中房市將有不利影響,也會拉長房價的盤整時程。

綜上所述,大選結局執政黨無論勝敗一定會記取選民在經濟議題上對政府的期待,高雄綠營選得那麼辛苦,就是人民表達對振興經濟的渴望態度,選後政府應該對經濟議題上有利多政策,對止跌中房市也具有正面的影響。

※經濟議題受重視,執政黨無論勝敗,一定記取教訓,提出有利的振興經濟方案

選舉只是其中因素之一,重點在選前本就會積壓剛性觀望買盤,在消息面向,選後不確定因素消失,有助買盤介入。在技術面上緩跌已近四年,低總價跌無可跌,大台北累積自住與換屋買盤都會在選後大舉進場,再加上傳統旺季,所以交易量會大增,但價格不會有太大波動。

總之,二○一八全年房市交易量可望成長七.五%,接近二十九萬戶,從六都數據顯示,去年底台北市率先止跌,今年交易量大幅反彈近兩成,年中新北、竹北、台南表現量增價穩局面,年底前桃園、台中、高雄房價也逐漸持平。

整體而言,二○一八年量會再縮的錯誤訊息不攻自破,筆者不認為今年要含淚出場,因為精明的投資客早於二○一三、二○一四上半年含笑出場,二○一八年相隔四年才出場為時已晚。同時,筆者也不認為二○一八年該含笑進場,因為在止跌打底的市場中,只有剛性自住與換屋需求,沒有太多投資獲利機會。所以在都會區自住該買的可以買,因為等也便宜不了多少,但不當的投資就要謹慎,因為短期要獲利機會有限。

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